Ripartizione delle spese tra Venditore e Acquirente

In fase di compravendita di un appartamento sito in un Condominio, è fondamentale chiarire come avviene la ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente. La Norma italiana prevede nel Codice Civile regole chiare ma per alcune voci di spesa possono essere interpretabili o concordabili in fase di compravendita, per stabilire quali spese spettano a chi, in modo da evitare dispute successive e confusione.

Ripartizione delle Spese secondo il Codice Civile

Art. 63 disp. att. c.c. In caso di trasferimento di proprietà, delle spese condominiali ordinarie risponde chi è proprietario al momento della scadenza dei pagamenti.

Ci sono alcune specifiche su cui ci permettiamo di porre l’attenzione:

• Spese ordinarie: sono generalmente a carico del venditore fino alla data effettiva del trasferimento dell’immobile (atto notarile di compravendita), mentre l’acquirente si fa carico di tutte le spese ordinarie successive alla vendita.
• Spese straordinarie: se i lavori straordinari sono stati deliberati prima della vendita, il pagamento è di norma a carico del venditore, anche se i lavori e/o la fatturazione e/o il pagamento avviene dopo il rogito. Tuttavia, l’acquirente e il venditore possono accordarsi diversamente, purché tale accordo sia formalizzato per evitare controversie future.

Criteri di ripartizione delle spese condominiali

Le spese condominiali possono essere di due tipi principali:

• Spese dirette (come quelle per l’acqua o l’energia elettrica utilizzata all’interno delle singole unità): sono ripartite in base ai consumi effettivi di ciascun appartamento. In genere, tali spese sono calcolate in base alla lettura dei contatori individuali, laddove presenti oppure ad una ragionevole stima concordata in fase assembleare.
• Spese comuni (come la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore, l’illuminazione delle aree comuni): vengono ripartite sulla base dei millesimi di proprietà, un sistema che assegna una quota proporzionale ai costi comuni a ciascun condomino in base alla grandezza, al valore, il posizionamento (scala, piano, ecc.) dell’appartamento.

In fase di vendita, quindi, il venditore sarà responsabile delle spese dirette e comuni fino alla data del rogito, mentre l’acquirente ne sarà responsabile dal giorno in cui diventa proprietario.

Caso Particolare delle Spese Straordinarie

Le spese straordinarie (ad esempio la ristrutturazione del tetto, facciata, giardino, ascensore o dell’impianto fognario) costituiscono un aspetto delicato nella ripartizione tra venditore e acquirente e questa regola potrebbe avere diverse sfumature di fattispecie e interpretative.

Secondo la giurisprudenza, sono a carico del venditore se deliberate prima del trasferimento di proprietà, anche se il pagamento dovesse avvenire successivamente. Questo è perché l’obbligo di pagamento sorge alla data della delibera assembleare che approva l’esecuzione delle opere che genera il debito per il condomino, indipendentemente da chi sarà il proprietario successivamente.

Pertanto, nei rapporti interni tra le parti, il costo resta a carico di chi era proprietario in quel preciso momento, anche se i lavori vengono eseguiti successivamente, sono ancora in corso e non sono ancora stati fatturati dal fornitori oppure anche rateizzati. 

Il quadro si articola nei seguenti punti chiave:

• La regola della delibera: conta la data della delibera definitiva che approva i lavori e il relativo riparto, non il momento in cui iniziano le opere. 
• Acquirente responsabile verso il condominio: per il principio di solidarietà (art. 63 disp. att. c.c.), l’amministratore può richiedere il pagamento all’acquirente in quanto attuale condomino. 
• Diritto di rivalsa: se l’acquirente si trova a pagare per lavori deliberati prima del rogito, ha il diritto di rivalersi sul venditore per l’intera somma. 
• Deroghe contrattuali: Le parti possono accordarsi diversamente in sede di rogito (es. l’acquirente si accolla le spese in cambio di uno sconto sul prezzo di vendita), ma questo accordo non ha effetto nei confronti del condominio.

Consigli per una ripartizione chiara e senza dispute

Per evitare incomprensioni o dispute, è buona pratica che venditore e acquirente chiariscano, in fase di trattativa e di rogito, tutti gli aspetti relativi:

• alla competenza e/o ripartizione delle spese straordinarie non ancora eseguite o fatturate e 
• facciano le letture dei contabilizzatori dei consumi individuali alla data dell’atto di vendita.

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