BUILD TO RENT – COSTRUIRE PER AFFITTARE

AFFITTO DEL FUTURO O DEL PRESENTE?

Il modello BtR oggi è una realtà anche in Italia: unità abitative residenziali destinate esclusivamente all’affitto per medi periodi, mantenuti sotto un controllo puntuale e gestiti in modo professionale. Servizi inclusi, standard elevati, arredamento di qualità media o alta: gli affitti posso essere di importo elevato e per periodi medi. L’importante è pensare con una visione a lungo termine e affiancare le proprie competenze con quelle mancanti.

Il condominio ed il suo amministratore potranno avere un ruolo fondamentale per agevolare l’integrazione delle nuove realtà abitative con il resto degli abitanti.

C’è un nuovo modo di abitare le città, soprattutto dove sono presenti Università, Cliniche, Socirtà Multinazionali, Importanti Eventi Ricorrenti. Ha una grande differenza dall’affitto di fortuna, dalla precarietà abitativa, con l’idea di “casa temporanea” fatta di compromessi. È un modello che prende idea, è progettato, costruito e gestito per offrire un’esperienza di vita stabile, curata e moderna ad utenti che hanno una discreta capacità di spesa. Rispondendo al modo nuovo in cui le persone hanno il bisogno e desiderio di vivere è nato il Build to Rent (BtR). Sta cambiando il modo in cui gli investitori costruiscono valore o il modo in cui i figli possono ripensare al patrimonio immobiliare ereditato dai genitori creandosi una rendita, costruendosi magari un nuovo impiego lavorativo.

Il BtR parte da un’idea semplice ma potente: realizzare (costruire o ristrutturare profondamente) gli edifici residenziali (appartamenti) destinando queste unità esclusivamente all’affitto a breve o corto periodo: mantenuti sotto il controllo del proprietario (di solito istituzionale ma anche il singolo privato) devono essere gestiti in modo professionale. Significa servizi inclusi, standard elevati, gestione centralizzata e visione a lungo termine. In altre parole: vivere in affitto, ma meglio, usufruendo della qualità tipica dall’albergo, dell’”Hollerie” in un luogo che possa essere considerato “casa”.

PERCHÉ OGGI IL BTR È PIÙ ATTUALE CHE MAI 

Per decenni, l’abitare ha significato soprattutto acquistare oppure affittare appartamenti vuoti, da arredare, a lungo termine. Ma oggi la proprietà è diventata, per molti, un traguardo sempre più lontano. Prezzi in crescita, accesso al mutuo difficile, percorsi di vita meno lineari, mobilità lavorativa: tutto spinge verso un bisogno abitativo nuovo, più fluido e più accessibile. In questo scenario, l’affitto torna centrale ma richiede una nuova qualità.

Il BtR nasce per rispondere proprio a questa esigenza: offrire un’alternativa di alto livello alla proprietà, ma anche al tradizionale affitto privato, spesso disorganico e carente. E lo fa attraverso un modello abitativo costruito sul lungo termine, pensato per famiglie urbane, giovani professionisti, coppie dinamiche, lavoratori in mobilità, studenti in trasferta, lungodegenti e suoi familiari, società multinazionali e loro dipendenti.

UN’OPPORTUNITÀ PER CHI INVESTE

Il successo del BtR è anche sociale, ma è soprattutto finanziario. A fronte di un investimento paziente, questo modello genera flussi di cassa stabili da locazione, rotazione degli inquilini sostenibile a molti e valorizzazione del capitale immobiliare nel tempo. In media, i rendimenti annui attesi oscillano intorno al 10%, secondo quanto riportato nei principali report internazionali.

Segnaliamo che i principali fondi pensione, assicurazioni, REIT e family office europei e nordamericani sono oggi protagonisti nella crescita del BtR. Nel Regno Unito, anticipatore in questo tipo di settore, nel 2024 poco meno di 300.000 unità tra completate, in costruzione e in progettazione avanzata, con investimenti per oltre 5 miliardi di sterline solo nell’ultimo anno (fonte: Knight Frank, 2024). Di queste, la maggioranza è localizzato fuori Londra – segno che il modello si sta diffondendo.

IL BTR IN EUROPA E IL POTENZIALE PER L’ITALIA

Osservando le fonti e  tendenze finanziarie in Europa, il residenziale in affitto professionale è diventato l’asset preferito dagli investitori istituzionali (fonte: INREV, 2024). In Spagna, la sola regione di Madrid ha catalizzato oltre il 50% dei tre miliardi investiti nel BtR tra il 2017 e il 2021, mentre in Germania il BtR si sta affermando come risposta moderna alla storica cultura dell’affitto urbano. Anche città come Varsavia, Amsterdam e Barcellona sono oggi protagoniste di nuove pipeline multifamiliari a gestione centralizzata. In Italia il BtR è in fase embrionale. Tuttavia, Milano rappresenta un laboratorio interessante: alcuni progetti urbani come Sei Milano o Porta Romana stanno integrando residenze BtR all’interno di masterplan complessi. Seppur ancora senza una normativa ad hoc, cresce l’interesse da parte di investitori, sviluppatori e amministrazioni locali, ed in coda dei più pronti o attenti piccoli investitori e proprietari immobiliari.

LE CONDIZIONI PER FAR DECOLLARE IL BTR

Le condizioni per cui il Build to Rent possa consolidarsi come modello abitativo, e quindi come investimento, sostenibile e replicabile, servono tre elementi fondamentali:

1. Una domanda reale e in crescita.

Le grandi città europee e sempre più anche quelle italiane – vivono una forte domanda di affitto, spinta da prezzi di acquisto elevati, mobilità professionale e nuovi stili di vita. Aumentano non solo il numero degli affittuari, ma anche le loro aspettative: cercano qualità, servizi e stabilità. Il BtR nasce esattamente per rispondere a questo bisogno.

2. Operatori competenti e specializzati.

Il BtR richiede una gestione professionale del patrimonio: non si tratta solo di costruire o ristrutturare, ma di garantire nel tempo una buona esperienza abitativa. Servono operatori capaci di curare ogni fase – progettazione, gestione, manutenzione, servizi di base – con visione industriale e attenzione all’inquilino.

3. Un quadro normativo abilitante.

In Italia manca ancora una cornice chiara per il BtR. Le regole attuali non distinguono chi affitta un appartamento da chi sviluppa interi complessi gestiti. Per i clienti dello studio questo è un bene. Alcuni segnali arrivano da Milano, che sta sperimentando premi urbanistici per chi garantisce la locazione nel tempo, lo sgravio fiscale per affitti a prezzo calmierato o concordato (le cui soglie si sono alzate).

Si presentano due differenti opportunità per il grande investitore e per il piccolo proprietario immobiliare o piccolo investitore.

Per i grandi investitori, in assenza di una regolamentazione chiara, il settore fatica a strutturarsi. Per i developer, il BtR presenta sfide importanti. A differenza del tradizionale build-to-sell, in cui la vendita frazionata consente il recupero rapido del capitale investito, nel BtR i ritorni sono più diluiti nel tempo. Questo impone una solida struttura finanziaria, una partnership con investitori pazienti e, spesso, un’elevata esposizione iniziale in equity. Inoltre, il BtR richiede una visione progettuale differente: layout più efficienti, spazi comuni ben integrati, infrastrutture digitali e predisposizione alla gestione a lungo termine. Il vero salto culturale, per chi sviluppa, è pensare non solo al prodotto finito, ma alla sua vita operativa nei decenni successivi.

Per i piccoli proprietari immobiliari o investitori, non servono strutture finanziarie, e di servizio particolarmente strutturate potendosi limitare anche al solo appartamento di proprietà non abitato (magari ereditato), fino ad arrivare ai pochi appartamenti: una minima capacità di gestione di un immobile supportata con la fondamentale la visione progettuale e qualche buon fornitore può essere sufficiente per ottenere una robusta redditività.

E IL CO-LIVING? UN FENOMENO IN CRESCITA COSTANTE

All’interno della galassia BtR si colloca anche il co-living, modello pensato per un’utenza più giovane e transitoria, con camere private, spazi condivisi e servizi all inclusive. Secondo l’ultimo report Savills (UK Co- Living Spotlight 2025), nel Regno Unito ci sono oggi circa 9.000 unità operative e 5.500 in costruzione, con tassi di occupazione che superano il 90% e affitti tra le 1.550 e le 1.750 sterline/mese.

Il co-living risponde alle esigenze di chi cerca flessibilità, comunità, indipendenza e convenienza. Non è un’alternativa, ma un sottoinsieme del BtR: stessa logica, diverso target. Anche in Italia è già presente in città come Milano, Roma e Bologna, con operatori come Dove Vivo, Habyt e The Social Hub, ma soprattutto con una rete diffusa di piccoli proprietari sufficientemente preparati e desiderosi di una buona fonte di reddito.

PIÙ CHE UNA TENDENZA, UNA TRASFORMAZIONE

Il BtR non è una moda. È una risposta strutturale a un cambiamento profondo del modo in cui viviamo le città. Un tempo esistevano solo duo poli: acquistare o affittare “alla vecchia maniera”. Oggi si afferma un terzo modello: vivere in affitto, con qualità, flessibilità, continuità e servizi.

Per l’Italia si apre una finestra strategica. Abbiamo le città giuste, la domanda giusta, esistono tanti appartamenti di proprietà e sfitti su cui lavorare. Serve solo un salto culturale: non vedere l’affitto come un ripiego o una fonte di problemi, ma come una offerta abitativa matura e sostenibile da entrambe le parti inquilini e affittuari.

Il Build to Rent è questo: una sfida, ma anche un’opportunità culturale, urbana e strategica per tutti gli stakeholders, grandi e piccoli, coinvolti. Maggiore è l’integrazione tra il presente ed il futuro e magliori sarà il risultato finale, per tutti.